如何看待“6萬家庭爭搶900多套房”

譚浩俊2020-06-04 14:14:27來源:證券時報

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??近日,地產圈有一則刷屏消息,杭州有近6萬家庭報名“搶”900多套房,申請人數太多,開發商不得不包下網吧,24小時不間斷審核購房資質。

??粗粗一聽,大有前些年房地產市場火熱時、購房者通宵達旦排隊購房的架勢。同時,每次那樣的消息背后,又時常聽到開發商做局的消息。亦即為了制造房子暢銷的假象,花錢雇用一些人當售房者排隊購房。尤其在購房的人群中,大多是老年人以及從衣著打扮上看就是進城務工的人員。想一想,這么多老年人和進城務工人員購房,可能嗎?一看就知道是托啊。也只有老年人和進城務工人員,才可能為了一兩百元去通宵排隊做托了。

??也許,杭州的這次“搶”房消息,不像此前的那種排隊購房,而只是登記購房。但是,供需比例相差如此懸殊,也不免會讓人產生“水分”的質疑。即便這些房產的性價比再高,也很難達到如此程度。聯想到近段時間以來,成都、南京等地也出現類似萬人搖號景象,真的是房地產市場回暖的跡象?顯然不是。就眼下的情況來看,房地產市場決不會出現如此火爆的現象,就算特殊樓盤,也不可能如此。

??那么,為什么會出現如此火爆的消息呢?當然是內外原因共同所致,是開發商充分利用了市場需求的機會,夸大了供需矛盾,“營造”了這樣的氣氛。想一想,10年前就已經拍下的地塊,為什么到現在才去開發。按照正常情況,該塊土地早就應當充公了。即使不被收回,其應當繳納的相關費用和罰金,也早就“資不抵債”了。杭州市有關方面沒有采取措施,一定是該地塊本身存在問題。事實也是,十年多時間下來,該地的房價一直沒有什么變化,開發商開發的內在動力不高,而是把注意力放到其他地塊了。如果要計算財務成本賬的話,該地塊很有可能是虧損的。

??也正因為如此,開發商為了把資金盤活,只能硬著頭皮開發,并爭取一些政策,比如凍資政策,就要比其他地區明顯偏低。無房無貸的家庭凍資規模40萬元,二套房家庭凍資規模80萬元。因此,也就吸引了不少對此處房產關注的目光了。最終會有多少人選擇購買,成交價格如何,也只能走一步看一步,很難預料。而所謂的“搶”購風暴,也主要是開發商為了宣傳需要,是搖旗吶喊者為其炒作的結果,對房地產市場的影響十分有限,對房價變動的影響也可以忽略不計。

??殊不知,經歷了多輪樓市調控洗禮,本輪樓市調控又已經很多年,且政策一直沒有松綁、“房住不炒”的定位一直沒有變化的情況下,購房者已經越來越成熟了,房價不可能再有大的變動,也不可能繼續向上一個方向運行。特別是市場,整體仍然是低迷徘徊,沒有上沖的跡象。就算開發商促銷手段很多,部分商品房價格也出現了幅度不小的下調,仍然沒能打動購房者。在調控中建立起來的、越來越強大、越來越理性的博弈心理,已讓購房者能夠與開發商進行心理大比拼,且讓開發商感到內心越來越恐慌。

??事實也是,不斷加劇的資金緊張矛盾,也讓開發商緊張的心理越來越強,無法再正面與購房者比拼,無法再與購房者進行利益博弈。碧桂園、恒大、萬科等頭部房企近兩個月銷售狀況較好、商品房銷售量較大,最主要的也是促銷手段很多、房價下降很多。不然,也是無法達到銷售目的的。這其中,地方政府不再干涉房企降價售房,是讓開發商能夠更加自由選擇售房策略的良好現象。在接下來的時間里,開發商一定會進一步通過降價等手段加大促銷力度,力爭多回籠一些資金,避免出現資金鏈斷裂現象。

??而從近一段時間以來房地產市場的情況來看,有兩種現象是不能忽視的。一是百城商品房庫存連續17個月上升,即便上升幅度不大,如此長時間的上升,也不是什么好事。特別是三四線城市,庫存壓力很大。二是頭部房企拿地熱情恢復,而拿地的重點則放在少數一二線城市的優質地塊。一邊是庫存增加,一邊是拿地熱情上升,這種矛盾格局,也從一個側面說明,房地產市場的洗牌時刻來了,大型房企憑借著資金優勢和品牌優勢,將對中小房企展開一次大兼并、大絞殺。杭州等地出現的個別地塊火熱現象,不排除是“勝利大逃亡”,目的就是避免被頭部房企絞殺。而頭部房企之間,則會結成一定的利益聯盟,階段性地共同應對市場變化,而不會像過去那樣獨立競爭。

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