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重金買房卻慘遭“降級”!深圳學位房又出大事

吳家明2020-06-08 14:05:15來源:證券時報

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??優質學位房,一直被看做是房地產領域的核心資產。然而近期原本屬于深圳高級中學南校區一類學位的部分小區,突然被降為了三類學位,入學積分直降10分,使得不少持有同類型物業的業主有點“慌”。

??深高南學位風波

??公開信息顯示,深圳高級中學南校區日前將泰安軒、泰康軒、竹園小區、財富廣場、泰然小區、安華小區、杭鋼大廈、有色大廈8個小區的入學積分由第一類(80分)降至成第三類(70分)。

??深圳高級中學南校區作為優質學位,入學積分一直較高,據了解,2019年深高初一學位申請積分為98.7分。如果入學積分一下降10分,則意味著以上八個小區的適齡兒童將無法就讀深圳高級中學南校區。而以上八個小區的學區房價值也將大打折扣。

??對于此次調整,有家長對記者表示,經過6月3日與業主的溝通后,福田區教育局給深圳高級中學南校區發函,表示泰安軒、泰康軒與竹園小區仍屬一類,其余小區均按三類積分。不過,相關信息仍未得到官方最終確定。

??此外,就這一事件,網上還傳出了“深高南學位風波進展:國土局昨晚進小偷了”相關傳聞。對此,深圳市規劃和自然資源局的官方微信在5日發出情況通報:“經我局核查,相關情況通報如下:6月3日晚上8:00左右,有兩名某廣場業主擅入我局福田管理局八樓辦公室,經初步核查,未有任何資料丟失。目前公安機關已介入調查?!?/p>

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??不少業主掛盤出售,寶安類似公寓卻已悄然上架

??據悉,自降級事件發生,似乎有不少業主在掛盤出售。諸葛找房的數據顯示,自5月29日至6月4日,泰然小區的掛盤數量達到12套,財富廣場的掛盤數量為5套。不過,記者發現最近一周以來相關小區的帶看次數很少。

??其實,此次學位風波在深圳并非個例。此前萬科云城、閣林網苑都曾發生過相似的事情。針對類似小區,記者詢問了寶安、和八卦嶺的多位房產中介,得知目前區域內相關小區的學位申請還沒有出現問題,價格也沒有明顯變化,但的確有一些業主因“深南高學位風波”表現出憂慮并考慮出手。

??幾個月前,寶中學位房被熱炒, 甚至因為掛牌價格虛高,被深圳市住建局責令將房源全部下架。

??TATA公寓就是其中之一。鏈家APP的數據顯示,TATA公寓房源下架前的掛牌價在每平方米8萬至15萬元之間。而去年6月,面積在30平方米左右的TATA公寓房源,成交均價僅在每平方米7萬元左右。

??不過,記者獲取的一張該小區不動產證上顯示,TATA公寓的用途是工業配套宿舍/宿舍。

??6月5日,記者在再次登陸鏈家APP、樂有家APP時發現,TATA公寓被責令下架的房源再次出現,價格仍在每平方米11萬元至16萬元之間。鏈家APP顯示,該小區竟然還有50套房源即將上架。

??有中介表示,現在帶客戶看房,都會先表明TATA公寓的土地和相關情況,不排除有業主擔心學位會發生變化,打算拋盤。

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??買房務必查清土地性質和房屋用途

??隔一條馬路,房子新舊程度相當,但房價幾乎相差一倍,只是因為學位不一樣,這就是深圳房價的現實。市場數據顯示,2019年深圳市學位缺口為7.1萬個,今年各區還未完全發布學位缺口,但此前據教育部門測算,預計2020年,深圳小一學位缺口就將達到4.95萬個。

??為實現教育質量均衡,近年來深圳也推出了許多措施,其中就包括各大名校推進集團化辦學。不過,一旦有新設分校傳言,投資資金就聞風而動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,教育均等化是一個漫長的過程,學位房與非學位房價格的差距,體現的是教育均等化的程度,教育越不均等、學位房的價格就越高。

??而引發“深高南學位房”風波的主要原因,則是土地用途、房屋用途的不明確。

??此次被降級的幾個小區中,一些小區的土地用途是商業辦公用地或者工業用地,房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍。

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??信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮指出,事件背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關規定,商業公寓是明確不授予學位的,但是實踐中開發商亂用“公寓”概念,同時相關部門也沒有做一個統一的概念定義,導致圍繞這種單身公寓的性質發生了爭議。

??此外,一些地塊性質上并非純粹的居住用地,卻仍以“住宅”身份存在,連資深從業人士也只能稱之為“歷史遺留問題”。

??資料顯示,據《深圳市城市規劃標準與準則》2019年局部修訂:

??關于目前市場中常出現的“公寓”,如“學生公寓、專家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商務公寓”等分類的說明:城市用地分類主要依據土地實際使用用途來界定,對于以各種政策用途、服務人群來分類,以及市場上出現的種類繁多的各種廣告用語中的“公寓”應根據具體情況進行研究判斷。

??目前市場中主要存在以下三種類型:

??直接為工業區、倉儲區、學校等功能區配套服務的,實際為宿舍功能,其用地性質一般屬于三類居住用地(R3);

??針對特定人群(如未婚青年、引進人才、老年人等)、具有相對完善的配套與服務設施的,實際為住宅功能,其用地性質一般屬于二類居住用地(R2),如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等,其產權通??煞指畛鍪?;

??位于商務中心區、為商務人士提供中短期商務與住宿服務、規劃不配套幼兒園學校等教育配套設施的,一般情況為商務公寓建筑,屬于商業用地(C1),其土地管理和房地產權按照商業用地相關政策處理。

??深圳還有大量的傳統商務公寓,大多數是40或50年產權,此類公寓在羅湖等部分區,如為名下唯一住房,雖可申請學位,但因積分較低,無法申請到較好的學位。

??所以,在深圳買學位房,千萬要睜大眼睛查清樓盤的土地性質和房屋用途,盡量選擇純正的住宅用地。

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