內環明星項目帶頭折戟 ,5月上海新盤認籌環比降4成!

林鑫 武寧2020-06-08 09:08:52來源:國際金融報

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??4月上海樓市供應、成交雙雙翻紅后,“紅五月”上海新房市場雖供應端有所回調,成交量卻依然呈現爆發式增長:其中成交面積環比增加72.5%,達到44個月以來峰值,成交均價環比增長5.6%,創下2018年11月以來新高。

??月均認籌率環比打6折

??在經歷4月上海供應端集中爆發后,5月申城樓市出現回落。上海中原地產數據顯示,5月上海地區新房入市面積為60.3萬平方米,環比減少36.5%。

??具體到項目來看,據《地產深度報道》不完全統計,5月上海地區共有21個新盤超5000套房源取證入市,相較4月的29個新盤7844套房源有所回調。

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數據來源:東方公證處、網上房地產等平臺

??上海中原地產首席分析師盧文曦表示,上海政策面平穩,市場交易逐漸恢復了正常節奏,房企為了填平一季度銷售缺口,4月開始投放積極,價格上也較為親和力,市場反饋較好,認籌、成交均獲不俗成績;5月市場開始慢慢恢復理性,認籌分化明顯,開發商推盤方面節奏亦有所放緩,拿(預售)證項目有所減少。

??其中,5月開盤項目中,有14個公開搖號并公布開盤結果,3150套房源最終收獲了2108組有效認籌,月均認籌率達66.92%,較4月的103.36%打了個6折。

??66.92%平均認籌率的背后是4個項目超過100%,7個項目認籌率不足一半,兩級分化顯著。

??華發招商依云四季、湖山香頌灣、寶林楓景苑、陽光城·愉景公館、海玥瑄邸、滴水湖馨苑·創馨派和光明金山府7個項目因認籌數不夠轉而進入選房階段,故未公布開盤數據。

??高端盤依然有高光

??雖然5月新房市場供應回調,成交量卻逆勢上揚,量價齊升。

??上海中原地產數據顯示,5月上海新建商品住宅成交面積105.6萬平方米,環比增加72.5%,達到近44個月以來峰值,遠超此前預估的80萬平方米。

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??5月上海新房市場成交TOP 10(來源:上海中原地產)

??成交量排名前十中的項目,有5個均價超過9萬元。當月成交量首位是位于浦東碧云板塊的碧云壹零,該項目于4月開盤入市,5月達到去化高峰,成交了154套房源,簽約面積達4.2萬平方米,成交總額達46.8億元。

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碧云壹零

??與其情況相似的還有萬科天空之城、東方惠禮、凱旋濱江園等8個項目。盧文曦指出,5月成交量暴漲與4月入市新盤數量較多且品相較好有直接關系,由于項目開盤成交簽約有一定滯后性,數據在5月體現的更為直觀。

??基于高端改善型項目的熱銷,5月上海新房市場成交均價達63341萬元/平方米,環比上漲5.6%,創下2018年11月以來新高。

??具體來看,5月上海認籌率突破100%的新盤總價均在500萬元以上,高端改善、別墅項目市場熱度依舊。

??認籌率最高的為浦東周康板塊的綠寶園項目,該項目地處外環外,本次為其第六期第二批次開盤,推出了118-166㎡的5層花園洋房共100套,最終收獲了269組客戶出資認籌,認籌率高達269%。

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綠寶園

??記者發現,地處外環外、總價700萬元起的綠寶園受市場追捧離不開產品端的“精心打磨”

??綠寶園項目在上海開發已超20年,業內口碑較好,前五期為獨棟別墅,并于2005-2007年連續3年獲得“上海十大豪宅”的稱號。本次推出的5層花園洋房,入手總價較別墅產品門檻低上不少,卻依舊享有容積率不足1.2的別墅區配置,市場吸引力不少。

??認籌率同樣突破200%的還有黃浦老西門板塊的復地雅園,這個曾經網傳“馬爸爸”購買的豪宅項目在5月推出了89-167㎡2-4房共85套房源,均價12.54萬元/平方米,總價段在856萬-2270萬元間,最終項目收獲了204組客戶出資認籌,認籌率達240%。

??現場消息顯示,選房當日85套房源便已售出80套,僅剩5套低區房源待售。

??復地雅園的熱度源于其稀缺性。網上房地產數據顯示,2015年-2018年4年間,黃浦區的新房供應套數尚不到全市的1%;2019年,上海市新房供應量67527套,黃浦區貢獻721套,占比1.07%。

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??查看地圖發現,復地雅園距離黃浦熱門地標豫園步行距離不超過500米,地理位置較好。且項目推出89平小戶型,這也意味著總價900萬便可入住內環內黃浦新盤,門檻較低。

??此外,徐匯龍華板塊的尚海灣豪庭均價12.5萬元/平方米,本次入市的290套房源亦收獲563組客戶出資認籌,認籌率逼近200%;青浦趙巷板塊的金臣頤墅推出了120-260㎡別墅產品共165套,總價在1000萬元起,認籌率壓線達標100%,對于外環外別墅項目而言,成績較好。

??各梯隊的項目認籌情況,更直觀的看,最高的當屬1000萬-2000萬段,6個樓盤,平均認籌率97.2%;其次為300萬-500萬之間的項目,2個樓盤,平均認籌率62.9%;300萬以下、500萬到1000萬之間和2000萬以上的認籌率在50%左右。

??明星項目中興路一號折戟

??即便高端盤普遍收到市場追捧,依然存在例外,遭遇滑鐵盧的正是搶占五一市場啟動推盤的萬科明星項目——中興路一號。

??位于靜安西藏北路板塊的中興路一號屬于內環項目,本次推出了50-200㎡1-4房,均價12.98萬元/平方米,總價在650萬元以上。作為內環項目推出50㎡的一房戶型,總價不高門檻較低,市場反饋一般較好,然而中興路一號采用高容積率的塔樓設計,且出現了百平一房的“奇葩”戶型,勸退了不少購房者。

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??在蓄客已久、認籌金一降再降后,中興路一號推出的229套房源收到認籌69組,認籌率僅30.13%。

??這一表現也直接拉低了內環內項目的整體認籌水平,包括中興路一號在內5月內環內共計4個樓盤搖號,平均認籌率66%,如果除去該項目,內環內3個樓盤平均認籌率超過84%,相差18個百分點。

??有市場人士表示,中興路一號項目首次入市尚且如此,未來或去化或堪憂。

??同屬均價10萬+的豪宅項目外灘豪景苑與靜安天御在本月亦受到市場冷遇,認籌率均不足50%。當前市場逐漸恢復理智,不少存在缺陷或均價偏高的豪宅產品一樣會遭受市場考驗。

??此外,5月上海集中推出了3個金山新盤、2個崇明新盤,此類遠郊盤或認籌不佳或不公開認籌,市場接納度依舊不高。


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