南京首推“限競房”地塊 部分售價比同區域樓面價僅高出5%

陳博2020-06-08 08:59:38來源:經濟觀察網

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??6月5日,南京市規劃和自然資源局一口氣掛牌8幅地塊,使用性質均涉及住宅用地,起拍總價129.9億元。

??這是南京首次推出“限房價、競地價”的限競房地塊,在地塊競價達到最高上限時停止競價,改為競人才房建筑面積;同時8幅地塊均設置了毛坯銷售限價,普通商品住宅(毛坯)銷售均價介于2萬-4.2萬元/平方米之間,且最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。

??以河西南的2020G28地塊為例,該幅土地出讓面積為18443.72平方米,容積率為1到2.75,土地最高限價為16.7億元,毛坯房最高限價為4.2萬元/平方米。根據最小容積率計算,地塊綜合樓面價為2.74萬元/平方米到3.29萬元/平方米。

??一個月前的4月30日,同樣位于河西南部的4-1-B地塊和4-1-A地塊分別被融創和萬科競得。綜合樓面價分別為4.03萬元/平方米和4.02萬元/平方米。這一樓面價比剛剛推出的限競房地塊售價僅有不到5%的差價。

??時間倒流回四天前,位于城南賽虹橋的仁恒城市星光領取首張預售許可證,三幢樓共計323套可售房源,其中人才房源97套。戶型面積為100-165平方米,獲批的精裝銷許均價為4.38萬元/平方米。

??南京“限價令”已落地四年,2016年4月,南京對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目,按照價格區間分類進行指導——申報均價2萬元/平方米以下,年化漲幅不高于12%;2-3萬元/平方米年化漲幅不高于10%;3萬元/平方米以上年化漲幅不高于8%。

??時隔4個月,時任南京市長繆瑞林表態,南京房地產市場風險加大,要分區設置房價紅線。南京又對河西南部、河西中部、仙林、江北、江寧五個板塊新建商品房申報價格執行最高限價。

??河西板塊歷來是南京樓市的熱點區域,按照當年限價原則,河西南部的最高限價為3.5萬元/平方米,河西中部為4.5萬元/平方米。事實上,南京各主要板塊新建商品房均有一條限價紅線,比如,城南的賽虹橋板塊,最高限價是3.5萬元/平方米。

??無論是剛剛推出的河西南地塊,還是仁恒城市星光,超過4萬元/平方米的銷售價格都打破此前區域價格“紅線”。

??“早在去年底今年初,南京很多板塊的新盤,入市均價就超過原定的區域限價?!币幻鲜蟹科蟾吖芨嬖V經濟觀察網,2016年,南京河西板塊拍出很多高價地,但之前片區新房“天花板”一直維持在4.5萬元/平方米。去年底,相關部門曾集中放開一批準備入市的高價地項目的銷許價格,“當時一個項目的預售價格大概可以突破10%?!?/p>

??高價地項目突破限價后,伴隨著南京新盤供應加速,其他各板塊的限價也開始松動。比如,經濟觀察網獲悉,5月中旬南京燕子磯地王項目仁恒公園世紀獲批的預售均價為3.89萬元/平方米,部分房源價格4.03萬元/平方米,突破片區3000-4000元/平方米的限價。

??限價“緊箍咒”被破引發了一輪關注——5月22日,有市民在網上向南京政府部門反映,樓盤突破限價,違背房住不炒原則,希望物價部門審批價格時維護老百姓利益。

??過去四年間,南京部分新房項目因限價形成的一二手房價格倒掛吸引著諸多購房者。以仁恒城市星光為例,普通房源有效報名人數為2216組,中簽率僅10.2%。

??公開資料顯示,仁恒城市星光由南京頤薈居房地產開發有限公司(以下簡稱“南京頤薈居”)投資,南京仁恒建設管理有限公司建設。工商資料顯示,南京頤薈居由南京頤盛房地產開發有限公司(以下簡稱“南京頤盛”)100%持股。穿透股權之后,南京頤盛的實控人為南京市人民政府國有資產監督管理委員會(以下簡稱“南京國資委”)。

??去年8月,南京頤盛分別以61.8億元、13.6億元底價斬獲賽虹橋G59地塊和G60地塊,折合樓面價19389元/平方米、17376元/平方米。這兩塊地正是如今的仁恒城市星光。

??“這兩幅地塊最早是當地一家不良企業的工業土地資產,后來被政府部門收回、改變土地規劃,然后交給仁恒置地代建,主要是幫助當地政府部門解決地塊的一些歷史遺留問題并且回籠資金?!币晃皇煜と屎愠鞘行枪忭椖康娜耸客嘎?,由于前期地價較為便宜,按照目前售價,地塊利潤率可達到15%以上。

??在仁恒城市星光項目中,仁恒置地作為代建方收取的是固定回報?!斑@個項目收益對仁恒置地來說不是太關鍵?!鄙鲜鋈耸勘硎?,仁恒更看重的是,接下來在當地獲取項目以及后續批價的便利。

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