丁祖昱發布《2020中國房地產上市公司測評研究報告》

2020-05-26 12:46:23來源:中房網

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??中房網訊 5月26日,"2020中國房地產上市公司測評成果發布會"在上海舉行,這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第13年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

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??會上,中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官丁祖昱表示,在經濟碰到一定問題的情況下,如果能夠穩住房地產,相信對經濟的發展有巨大的作用。前兩年我們說房地產是經濟的壓倉石,今年更是。本次“兩會”給房地產企業和關聯企業吃了一顆定心丸,“穩”就是最好的答案。從行業來看,壓力繼續存在。今年應該做好各種準備,有底線思維,向最好的方向努力??傮w看,對于今年的房地產保持謹慎樂觀,希望通過穩住房地產最終也能夠使整個中國經濟,得到平穩健康的發展。

??以下為文字實錄:

??非常高興今天能夠咱們在線下終于能夠開一場會了,今天開了太多太多線上會議,結果還是線下會議特別有感覺特別親切,重新站上講臺感覺和坐在電腦上開線上會議的感覺是完全不一樣的。

??今天在這里發布2020中國房地產上市公司的測評成果,我想一開始還是老規矩,我們先看看市場,特別這一次疫情下的這樣一個中國房地產市場到底是怎么樣的一個表現。首先從政策環境,前面主持人也在講,包括我們兩位會長都講到政策,中央還是堅持房住不炒,地方松多緊少,從中央的情況來看,最近就是兩會了,政府工作報告這一次談房地產是最近五年談的最少的一次,如果把老舊小區改造不算進去的話,只看房地產只有38個字,講到房地產的文字只有34個字,但是講的很清楚,依然是堅持房住不炒,但是后面一句很重要,最終要促進穩定健康的發展,所以這個穩就特別重要,特別在經濟碰到一定的問題的情況下面,如果能夠穩住房地產,我相信對經濟的發展是有巨大的作用的,所以前兩年我們說房地產是重要經濟的壓倉石,今年更是,從中央層面上來看,我覺得這一次兩會應該給我們房地產企業和關聯企業應該吃了一顆定心丸,穩就是最好的答案。

??從地方政策來看,都是傾斜放松的,不可能在現有框架方面做特別離譜的放松,我們特別注意到在土地支付方面,能夠分期支付土地款,把土地起始價調低一點,有的在限購方面通過人才政策,調整限購的政策等等,當然也有個別城市不僅沒有放松還收緊了,像海南就是一個比較典型的案例。從市場角度上來說,這一次市場經歷了停擺,斷崖式下跌再到穩步恢復三部曲,從具體數據來看,1到4月份宏觀數據,其實還不錯,1季度宏觀數據特別差,但是4月份數據加進去,一個房地產投資開發增速一個房地產銷售這兩個指標下降的趨勢明顯的趨緩,特別是房地產開發投資增速,從兩位數下降,現在回到了只有負三點幾的降幅,從具體的供求情況來看,一手房供應在4月份迅速回升,基本上推盤量已經達到去年同期水平,特別一線二線城市整個供應速度比較快上海為例,上海4月份供應了九十萬平方米的一手房,二月份零供應,三月份供應了四萬方,從成交的情況上來說,現在已經恢復到去年月均90%,這個恢復速度也是非??斓?,2月份基本停掉,3月份有所恢復,4月份恢復到去年平均水平90%,5月份特別黃金周比去年5月份整體已經超過,應該這次整體一手房供求恢復非??於址渴袌?,4月份環比增長4.7%,當中一個南京一個深圳,一到四月份的總量比去年還上升了,而且二手房快速恢復,因為二手房門店恢復比一手房還要晚,到四月份才開始恢復,短短一個多月二手房市場活躍,也預示整體市場活躍,廣州,深圳,杭州,南京,四月份同環比都上升了,這個信號也特別值得大家重視,非住宅市場今年整體壓力比較大,我們看到無論商業,辦公還是酒店,現在承受著比住宅市場更大的壓力。

??從土地市場情況來看,最近各地政府都在大力推地,土地市場4月份成交規模比三月份漲了90%,平均地價創造了新高,一二線城市出讓土地占比50%以上,溢價率突破了15%,現在土地市場呈現了供求兩旺的局面,特別很多城市把原來壓倉底的拿出來了,確保成交,確保優質優價,現在土地市場是最近三年來比較好的一段時間?;氐綔y評本身,我們看一下2020年房企上市公司的測評報告。

??首先從百強總體變化來說,大概有10%左右發生了變化,但是前十強基本上沒有發生變化,前十強當中就是個別企業位置上面出現一些不變化,今年是萬科,恒達,碧桂園位列前三位,我們看到上市公司,特別排在最前面的企業,要撼動他們的地位比較困難,上市公司也出現了一定分化,一方面我們剛剛說了有10%上市公司今年沒有排到百強當中,出現新公司的進入,另一方面我們也注意到排在前列的公司,就是十強的房企和排在后面公司的差距越來越大。比如說各項總資產凈資產總的指標,十強平均值是百強的四倍,是后三十強的十二倍到二十倍,前面企業和后面企業的差距目前也是越來越大了。

??另外從測評的整體情況來看,我們多數房企還是堅持主業深耕,當然多元布局還在做,但是我們從2020年報告當中越來越趨向理性,當然多元化當中最重要一塊就是物業,過一會兒也會發布物業的測評報告,物業是房企做多元化方面最重要的一塊,從資本表現來說,因為我們今天是上市公司發布會,我們看到房地產板塊2019年整體上漲,上漲近30%,我相信這個數字還是非常不錯的,另外港股的表現比A股的表現更好一些,去年有六家房企成功上市,今年成功上市企業應該超過去年,因為現在排隊上市企業非常多,我們希望2020年成為房企上市的又一個大年。從運營規模分析來看,今年整體規模還在穩步增長,百強上市房企總資產占比超過90%,應該來講上市公司每一年都在發展,每一年都在進步。

??從償債能力來說,今年負債能力比去年略微上升,但是房企償債風險還是可控范圍內,因為只上升了3%的百分點,對于這個數字來講還是可以接受的。最近這一段由于三月份四月份整個海外債停掉,造成短期內負債率有所下滑,隨著接下去海外債的恢復,其他融資渠道的跟進,負債率可能還會在目前這樣水平上下做一些波動,從盈利能力上來說,總利潤穩步提升,盈利效率指標和去年基本持平,我們也看到利潤率沒有進一步上升,這個可能也給出了非常重要的信號,企業規模確實越做越大,總利潤水平也是越來越高,房企賺錢可能也沒有那么容易了,利潤率水平沒有進一步的提升。

??從成長能力上分析的話,業績增速整體還向好,但是和2017年2018年2019年相比,整體增長的速度開始放緩,當然超過一半的房企盈收和凈利都是呈現正增長,但是營收放緩,整體行業天花板基本上看到了去年達到17億平方米的高點,16萬億17億平方米,今年要突破的話目前來看非常困難,特別受到疫情影響,整體上來說,今年整體上有所下調。從績效來看整體績效還是比較穩定,上市房企整體經營績效還是不錯的,在行業處于前列,納稅額增速放緩,雖然還在增長,社會表現更加多元,除了交更多的稅之外,還需要做撫平各類的社會責任,當然今年對于房企來講,最大的社會責任就是就業,去年年末的時候我們提出房地產就是制造業,如果把房地產開發,建筑建造全部含在一起的話,吸納的整體就業勞動力水平,在整個制造業當中大概占到40%左右,所以今年對于房企來講最核心的社會責任就是就業。

??從創新能力上分析,產品創新,技術創新,營銷創新都是在過去一年當中房企做的比較多的,也做出很多非常好的案例,特別今年疫情看到線上線下的結合,內場外場的結合,這些營銷創新已經成為房企的標配。

??最后講一下未來得展望,現在來講整體行業壓力還是在的,因為整體經濟有比較大的壓力,整個行業出現一個天花板,要打破一個天花板有一定的難度,另外房住不炒已經成為基本國策,金融機構對房地產這一塊也沒有出現網開一面的狀況,應該總體的行業壓力還是繼續存在,我們沒有必要今天看到市場有所恢復就過分樂觀,我們今年應該做好各種準備,有底線思維,向最好的方向努力。

??從行業規模角度來說,我認為行業規模略微下降,目前按照樂觀判斷下降5%左右,如果下降5%的話就會出現兩個16,一個就是16億平方米一個就是16萬億,這兩個16可能比較符合今年整個一手房的最規模,整個中國就是11萬億的一二手房的最規模,第一是疫情仍在蔓延對于市場有影響,房住不炒也會影響房地產行業的發展,總量上面不要太過于樂觀,結構也要做好準備,金融政策我們認為對于房地產也要一分為二,對于持有性房地產今年稍微給予一些支持,如果不給予持有性房地產支持的話,今天不管寫字樓,酒店這些資產壓力非常大,因為這些經營都碰到比較大的困難,我們相信今天在這個酒店是最好的酒店,可能也是它疫情之后少數幾場活動之一,昨天還好有我們這些人支持入住,否則今天像酒店這種影響是特別大的,總的來講我們還是對于今年的整體房地產保持謹慎的樂觀,我們總是希望通過穩住房地產最終也能夠使整個中國經濟,能夠得到平穩健康的發展。

??我們也希望在座所有上市公司共同努力,讓中國房地產越做越穩,越做越好,謝謝大家。

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