[天風證券]銷售持續回暖、去化周期下降

2020-06-08 16:14:13

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-06-08
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發布機構:天風證券

??行業追蹤(2020.5.25-2020.5.31)

??一手房:環比上升6.11%,同比上升7.44%,累計同比下降28.47%

??本周跟蹤36大城市一手房合計成交4.56萬套,環比上升6.11%,同比上升7.44%,累計同比下降28.47%,較前一周增加2.13個百分點。其中一線、二線、三線城市環比增速分別14.32%、-4.2%、21.21%;同比增速分別為0.29%、15.55%、0.49%;累計同比增速分別為-27.72%、-25.21%、-34.57%,較上周分別增加1.81、2.06、2.5個百分點。一線城市中,北京、上海、廣州、深圳環比增速分別為-21.83%、17.35%、28.68%、19.3%;累計同比分別為-28.65%、-33.48%、-28.74%、-9.44%,較上周分別變動2.08、1.8、1.97、1.28個百分點。

??二手房:環比下降1.17%,同比上升25.59%,累計同比下降12.88%

??本周跟蹤的11個城市二手房成交合計1.51萬套,環比下降1.17%,同比上升25.59%,累計同比下降12.88%,較上周增加3.45個百分點。其中一線、二線、三線城市環比增速分別-13.11%、11.06%、-0.7%;同比增速分別為70.96%、10.26%、-38.86%;累計同比增速分別為1.8%、-21.07%、-29.42%,較上周分別變動了6.93、1.86、-1.04個百分點。

??庫存:去化周期41周,環比下降10.97%

??截止本次統計日,全國14大城市住宅可售套數合計53.07萬套,去化周期41周,環比下降10.97%,其中一線、二線、三線城市環比增速分別-25.17%、1.23%、1.8%。

??投資建議:

??克而瑞公布5月百強銷售榜單,TOP10房企5月銷售金額4056.6億元,YOY+1.6%;TOP50房企5月銷售金額8982億元,YOY+10.4%;TOP100房企5月銷售金額10935億元,YOY+14.4%;1-5月TOP10房企累計增速為-2%、TOP50房企累計增速為-6%、TOP100房企累計增速為-8%;目前百強房企銷售已恢復至去年同期九成以上的銷售規模。個別房企1-5月累計銷售規模已轉正,如中國恒大、世茂房地產、招商蛇口、金地集團、中國金茂、綠城中國、榮盛發展等。以跟蹤的36大城市高頻數據表現看,年初至今,36大城市一手房累計銷售面積同比下降27.38%,其中一線、二線、三線、四線城市累計銷售面積同比增速分別為-28.03%、-24.01%、-33.84%、-30.41%;若以2018-2019年平均累計值的同期數據看,目前36大城市累計銷售面積已恢復至18-19年同期平均值的九成,其中一線、二線、三線及四線城市累計銷售面積較18-19年同期平均值的恢復度分別為0.89、0.93、0.85、0.87,二線城市恢復度最快,其次為一線城市;三四線城市的表現也相對堅挺。

??疫情下的“因城施策”主要是對于前期政策進行調節,如拿地環節的寬松、預備條件的放松,在限購等主要需求端的調控上仍相對保守,并未脫離“房住不炒”的主基調,我們認為“房住不炒”主基調下的因城施策將是地產行業的政策調控的新常態,未來政策“大緊小松”格局短期內仍將持續??紤]當前融資環境相對寬松,疊加房企戰略性補貨意愿充足,我們對于當下地產板塊的判斷主要從三個邏輯出發,一是具備加杠桿空間、能突破公司當前規模限制的房企;二是在維持規模一定層級的基礎上,可以通過降桿桿等舉措優化報表、提升增長的質量的房企;三是土地儲備集中于優質核心區域,享受未來城市圈發展的溢價空間的房企。我們短期重點推薦:保利地產、萬科A、金地集團、金科股份、城投控股、陽光城、招商積余等;持續建議關注:1)優質地產:保利、萬科A、金地集團、招蛇、金科、陽光城、世茂、融創、龍湖集團、旭輝控股、中南建設等;2)物業管理:招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅、永升生活、雅生活、綠城服務等;3)舊改混改商業:城投控股、大悅城、光大嘉寶、中國國貿。

??風險提示:政策變化不及預期,房屋銷售大幅下滑

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