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“炒樓花”還是“茶水費”? 上海中駿·柏景苑2000萬溢價款之謎

李葉2020-05-19 11:22:36來源:中房報

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??“茶水費”“房號費”,這些由于一線城市樓市火爆被催生的“費用”隨著當下房地產市場日漸穩定似乎已銷聲匿跡。然而,靜水深流、暗涌難息,利益驅使之下仍有不少公司或個人在違規邊緣反復試探。

??2017年底,英?。ɑ┌徇M了新家,本該開心的他心里卻始終有一根刺,原因是開發商開具的房款發票與自己實際交納的房款之間足足少了87萬元。

??在與鄰居溝通中他得知,該項目3期共有29戶業主均遭遇購房加價,多支付的金額從30萬元到100萬元不等,合計金額約2000萬元。

??他們所購買的是位于上海浦東新區渡橋路的中駿·柏景苑項目(推廣用名“中駿·柏景灣”),項目3期共有12號樓、15號樓兩棟。中國房地產報記者根據企查查資料,該項目開發商上海駿富房地產開發有限公司(以下簡稱“駿富房地產”)實際控制人為上海中駿置業有限公司(下簡稱“中駿置業”)。

??同時,業主們表示,自己多支付的溢價大部分轉賬到了中駿置業個別高層及員工賬戶上。

??2017年至今為了維護自身權益,多支付了溢價的業主們開始了漫長維權。他們向中駿置業審計監察部進行舉報,但均石沉大海。同時,一位業主發現,在自己的轉賬明細中發現了上述部門一位高層姓名;有業主選擇了司法途徑,卻最終未能如愿進入司法程序。上海市住房和城鄉建設管理委員會(以下簡稱“上海住建委”)、上海市浦東新區市場監督管理局(以下簡稱“浦東新區監管局”)也成為維權業主們長期“光顧”的部門。

??但幾番溝通下來,所獲不多,被多收的款項一直未得到明確說法,這2000萬元究竟去向哪里至今是謎。

??5月15日,中國房地產報記者致電浦東新區監管局了解調查進展,其工作人員表示不接受采訪。3月26日,浦東新區監管局以涉及犯罪為由將案件移送上海市公安局浦東分局處理。

??多名高層“賬”上有名

一名中駿·柏景苑業主的認購合同一名中駿·柏景苑業主的認購合同

??事情還得從買房時說起。

??2016年底-2017年初,上海樓市正值火熱期,一房難求現象時有發生。然而,對剛需來說即便市場如何也有不得不“上車”的原因。

??2017年初因孩子即將出生,需要置換大房的英俊開始物色新房。最終,他的目光被中駿·柏景苑所吸引,并跟家人來到售樓處了解情況。此時,銷售人員告訴他們,現在開盤的是項目的三期,銷售情況很好,開盤就賣光了。

??2017年4月,英俊再次來到該項目售樓處時,一位李姓銷售人員卻告訴他,“現在正好有一套房,要的話得抓緊付款?!?/p>

??隨后,買房心切的英俊在工作人員的指導下付了定金?!耙驗檎f得很著急,但我大部分錢還在銀行理財里,所以當天特意借了一部分錢才交上定金?!?/p>

??英俊表示,首次轉賬金額是200多萬元,是轉賬到這名李姓銷售人員賬戶中“。他說,他們公司今天付不進去,方便我不用跑了?!毙睦镉幸苫蟮挠⒖“凑找筠D賬的同時,留了一個心眼,“我在轉賬備注中都寫上了‘購房款’?!?/p>

??第二次,李姓銷售人員則讓其通過刷卡將300多萬元打到了公司賬戶。

??最后,在該銷售人員指引下,英俊將80多萬元轉到了一名中駿置業黃姓員工賬上。也就是說,英俊前后分3次共支付了625萬元購房款。

??令他疑惑的是,到網簽之時他發現網簽價格與公司簽訂的認購書首頁均顯示該房子總價是537萬元。為了讓他放心,工作人員告訴他,“沒關系的,這個最后都會變的”。并在合同尾頁用手寫了一行補充協議,表明總房價為625萬元。

??直到2017年底新家建成,英俊與鄰居們建群聊天提及房價才發現12號樓共有19戶業主在買房時候有著跟他相似的情節。當英俊再次聯系負責自己購房的銷售人員時,對方已經不再接電話。

??隨著溝通的深入,15號樓也有10戶業主表示有相同經歷。

??29名業主多支付的溢價款從30萬—100萬元不等,共計2000萬元。

??15號樓業主元園(化名)向記者提供的購房視頻中,其繳費和簽訂合同都是在中駿銷售處完成。元園告訴記者,其中在場的李姓銷售人員多次出現在其他業主的轉賬名單中?!暗F在已經從公司離職?!?/p>

??在維權業主提供的轉賬明細中,記者發現多位收款人姓名也出現在中駿置業高管信息表上。業主美玲(化名)告訴記者,“發現問題之后我們向中駿置業審計監察部舉報了,但一直沒有回應。后來,有業主發現在自己的轉賬明細中有這個部門一位高層姓名?!?/p>

截圖

??溢價款走向成謎

浦東新區監管局對公司客服總監進行詢問的筆錄浦東新區監管局對公司客服總監進行詢問的筆錄


??2018年,英俊及部分業主就商品房預售合同糾紛向法院提起了訴訟。開庭時,駿富房地產提出了“業主們購買的是員工內部房,收入并未流向公司”的說法。

??最終,因缺少證據,業主們申請撤訴,轉而向上海住建委及浦東新區監管局進行投訴。

??對于駿富房地產方面提出的說法,記者咨詢了北京市漢華律師事務所律師齊正。齊正表示,業主并沒有跟員工簽合同,是跟賣方公司簽的,賣方簽訂合同的主體是公司而不是員工。如果賣方公司是替公司轉賣房產,應該簽三方協議,賣方公司應該如實披露并告知買房人標的房屋是公司替員工轉賣,并且比正常房屋價格高,否則該公司理由不能成立。

??2020年1月,浦東新區監管局對公司客服總監進行詢問。

??在監管局提供的一份詢問筆錄中,記者看到中駿·柏景苑客服總監在詢問中確認,認購書顯示約定簽署需支付50萬元,但所謂的“員工內部認購者”實際只支付了20萬元。原因是,“因為是內部員工放低了要求?!?/p>

??同時,該客服總監表示 該認購者并未與公司簽署預售合同;而認購書約定未在規定期間簽署預售合同或未提交完整按揭材料的,房地產公司可將認購房產售予他人,實際上房源被保留。

上海市浦東新區市場監督管理局涉嫌犯罪案件移送書上海市浦東新區市場監督管理局涉嫌犯罪案件移送書

??這份認購書還明確了“乙方確認簽署認購書的買受人姓名為xx,非直系親屬不得更名?!?駿富房地產卻在未對購買人與更名人的關系進行核實的情況下進行了更名。

??在回答監管局 “對變更申請人更名后購房人的房價,公司時如何控制?”的問題時,該客服總監則直接表示,“無法控制”。該客服總監承認公司銷售管理、財務管理混亂的同時表示,“但公司并未因上述行為獲取超過房屋備案價錢款?!?/p>

??對此,有業內人士告訴記者,中駿·柏景苑這種情況即使最終溢價部分款項未流向公司,但也至少證明了該項目在銷售過程中可能存在“炒樓花”行為。

??“炒樓花”原為香港樓市用語,因為香港施行期房制度,房屋只要滿足預售條件,不需要現房狀態便可以發售?,F在所說的“炒樓花”則是指買家在樓盤沒落成之前,只用花費數量很少的訂金同開發商簽訂預售合同,訂下一套或多套單元之后轉手賣給他人,從中賺取差價。

??對此,齊正提示,如果是轉賬給個人卻沒有跟此人簽約,這筆錢還涉及偷漏稅嫌疑,業主們可以舉報;也可以起訴收到錢的高管及員工,把公司列為共同被告或第三人,要求收到錢的工作人員退還這部分費用?!耙驗樗麄兪盏竭@筆錢并沒有法律依據,屬于不當得利?!?/p>

??3月26日,浦東新區監管局將案件移送上海市公安局浦東分局處理。在“案件移送書”上寫著“我局在調查(工商)上海駿富房地產開發有限公司涉嫌虛假宣傳一案中,發現當事人的員工涉嫌構成犯罪?!?/p>

??中駿·柏景苑的購房“潛規則”

行政處罰書

??中駿·柏景苑3期業主的遭遇并非這個項目的特例。

??早在2015年,有1期業主通過代理經紀公司購買中駿·柏景苑項目房子時,因支付了超過備案價溢價,向浦東新區監管局舉報。

??2017年,上海市監管局便向該代理公司下發了行政處罰決定書。

??美玲說,“這個業主告訴我們,最后出面將溢價款退給他的其實還是中駿置業的人?!?/p>

??同時,有2期業主也表示,被要求繳納了10萬-20萬元不等現金作為“茶水費”,但因是現金交易沒有留下記錄。

??與此同時,記者查閱歷史新聞時發現,該項目4期開盤時,曾因需向中介支付幾十萬元 “房號費”才能買房被報道。彼時,駿富房地產還發表了一條聲明回應稱,不會收取除購房款以外的任何費用;我司未與任何第三方公司合作,內部更不存在委托第三方收取任何費用的情況。

??實際上,早在2011年,國家發展改革委發布的《商品房銷售明碼標價規定》就明確,開發商銷售商品房必須實行明碼標價;商品房經營者不得收取任何未予標明的費用。

??由于2015年-2017年期間,上海樓市火爆異常多起購房需交“茶水費”“更名費”等事件被曝光。

??2017年5月4日,上海明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價。7月中旬,上海市住建委發布《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》明確規定開發商應杜絕關系戶不準保留房源。

??2018年,住房和城鄉建設部、中宣部、公安部、司法部、國家稅務總局、國家市場監督管理總局、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(以下簡稱“通知”)。

??通知顯示,投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為等都是整治重點。其中違規行為涉及,通過更改預售合同、變更購房人等方式,投機炒作未交付的商品房;未按政府備案價格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實行價外加價;利用合同格式條款,免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利。

??展開行動的城市亦包括上海。

??不過直到今天,在上海這類熱門城市通過“茶水費”“管理費”“更名費”等名目收取溢價款的亂象仍在繼續。

??艱難爬坡的中駿

??市場亂象的背后是每個公司在發展的過程中不得不面對的管理結構、監督責任、發展模式等諸多問題。

??5月初,泉州中駿旗下項目因“容積率縮水”遭遇業主維權。

??4月22日,中駿置業母公司中駿集團因涉及“圍標”高調出現在媒體的聚光燈下。據悉,“圍標”也稱串通投標,是指由一個投標人控制幾家公司共同參與投標或幾個投標人之間相互約定,一致抬高或壓低投標報價進行投標的行為,對投標秩序的影響非常大。

??有法律人士表示,房企 “圍標”可能導中標無效;情節嚴重的,取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目投標資格并予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業執照;構成犯罪的,依法追究刑事責任,給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。

??壞消息不止于此,更早的4月9日,標普將中駿集團的評級展望由“穩定”下調至“負面”。標普稱,預計中駿營收將在2020年增長38%至40%達到280億至290億元規模,但由于中駿正面臨去庫存的壓力,這些庫存去化風險會影響中駿業績增長。

??3月30日,中駿集團發布了2019年報,中駿集團實現銷售金額805億元,同比增長56.7%。表面光鮮的業績下卻暗藏隱憂。公司的營業收入214億元, 同比上升20%, 毛利潤同比下降4.1%;稅前溢利錄得58.5億元, 同比下降3.3%, 其中投資物業公允值變動14億元,昆山的收并購項目收益5.6億元, 共占稅前溢利的33.5%。

??克而瑞發布的報告指出,中駿集團將投資物業公允值計入凈利潤,可增厚公司歸母權益,最終令賬面凈負債率下降, 然而對于緩解公司的資金壓力無太大幫助。最終公司仍需要以權益銷售規模增長, 去得到資本市場的承認。相較于合約銷售金額近3年復合增長率34%而言,公司營收增長較慢,銷售權益在低位, 投資物業升值占稅前利潤比例上升等問題, 皆反映出公司的報表質量有所下降。

??盡管如此,業績會上中駿集團董事局主席黃朝陽仍堅持提升規模,他表示,盡管2020年下調銷售目標,但2020年內部開發計劃還是按照1000億元計劃進行控制,公司930億元的目標肯定完成,并盡可能的完成1050億元的目標。

??或許,艱難爬坡中的中駿也應該回頭看看腳下作為支撐的基石,那些買房的業主,他們的認可才是一個企業獲得的真正價值。

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